2. Lire le tableau, colonne par colonne
Ventes
Le nombre de ventes enregistrées dans DVF pour ce type de bien, dans la commune, sur la fenêtre choisie. DVF (« Demandes de Valeurs Foncières ») est la base publique des transactions immobilières enregistrées par les notaires — prix net vendeur, hors frais.
C'est la colonne qui qualifie toutes les autres : plus l'échantillon est fourni, plus les médianes sont solides. En dessous de 15 ventes, la ligne est marquée « échantillon faible (< 15 ventes) » et grisée — consultable, mais à lire avec prudence.
Prix médian
La médiane des prix de vente constatés : la moitié des ventes s'est conclue au-dessus, la moitié en dessous. La médiane est préférée à la moyenne parce qu'elle résiste aux valeurs extrêmes — une vente exceptionnelle ne la déplace pas.
C'est un constat de marché, pas une estimation : le prix d'un bien précis dépend de ce que DVF ne décrit pas (état, travaux, étage, exposition, dépendances…). Pour les terrains, seul le prix en euros est affiché — jamais de prix au m².
Prix médian au m²
La médiane des prix au m² des ventes de la fenêtre, calculée sur les surfaces bâties déclarées. Elle permet de comparer des communes aux biens de tailles différentes.
Jamais calculée pour les terrains : la surface d'un terrain et celle d'un logement ne mesurent pas la même chose, un €/m² de terrain serait trompeur.
Prime m²
« Écart du prix médian au m² de la commune par rapport à la médiane des communes voisines de son intercommunalité. »
La Prime m² situe une commune dans son bassin de prix : +10 % signifie que son m² médian se paie 10 % au-dessus de la médiane de son intercommunalité (calculée toutes communes comprises, la commune incluse) ; −10 %, 10 % en dessous. Même type de bien, même fenêtre.
C'est un écart durable : mesuré sur une décennie, il évolue lentement — il décrit la hiérarchie des prix au sein d'un territoire, pas une opportunité. Une commune au-dessus de son bassin tend à y rester, une commune en dessous aussi. Calculée pour les maisons et les appartements uniquement, quand la commune compte au moins 3 ventes et l'intercommunalité au moins 3 communes comparables.
Voir la Prime m² en situation : Bordeaux Métropole, appartements →
Évolution
« Écart entre le prix médian au m² constaté sur la fenêtre choisie et celui de la période précédente de même durée. Un écart entre deux constats. »
Deux périodes contiguës et de même durée sont comparées, sans chevauchement : sur une fenêtre de 3 ans, 2023-2025 face à 2020-2022 ; sur 5 ans, 2021-2025 face à 2016-2020. La médiane de chaque période est calculée sur les mutations elles-mêmes — jamais en moyennant des médianes annuelles, ce qui donnerait un résultat de sens opposé sur près d'une commune sur cinq.
Cette colonne mesure ce qui s'est vendu, pas la valeur d'un bien donné. Si une commune vend surtout de petites surfaces sur la période récente et de grandes maisons sur la précédente, l'écart reflète aussi ce changement de composition. C'est pourquoi l'évolution est exprimée au m², qui neutralise en partie l'effet de taille — et pourquoi elle n'est pas calculée pour les terrains, une même catégorie y recouvrant aussi bien une parcelle agricole qu'un lot constructible.
L'évolution et la Prime m² ne disent pas la même chose, et peuvent diverger : deux communes voisines peuvent progresser au même rythme alors que l'une se situe au-dessus de son intercommunalité et l'autre en dessous. La première décrit un mouvement, la seconde une position.
Quand la période de comparaison compte moins de 15 ventes, la valeur est marquée d'un ·? : elle reste affichée, mais repose sur un échantillon trop mince pour être tenue pour un mouvement de marché.
Effort de financement local
« Part du niveau de vie médian local qu'absorberait la mensualité théorique du bien médian, à financement intégral et aux conditions de référence du mois affiché. Un poids mesuré, pas un verdict. »
Concrètement : on prend le prix médian de la commune, on calcule la mensualité qu'il représenterait s'il était financé en totalité aux conditions de référence du moment (taux moyen publié par la Banque de France, durée moyenne observée par l'ACPR), et on la rapporte au niveau de vie médian mensuel des ménages de la commune (Filosofi, INSEE — millésime affiché dans le tableau).
Le « financement intégral » est une convention de comparaison, pas une recommandation : elle permet de comparer les communes entre elles à règle identique. Ce n'est ni un taux d'endettement personnel, ni un critère d'octroi de crédit — votre apport, vos revenus et votre projet n'y figurent pas.
Zone tendue
Indique si la commune appartient à un périmètre réglementaire de « zone tendue » — les territoires où le déséquilibre entre l'offre et la demande de logements est marqué. Deux périmètres distincts existent (zones tendues et zones touristiques tendues) ; le détail s'affiche au survol de la pastille.
Ce classement emporte des effets juridiques et fiscaux qui dépassent cette page ; l'Explorateur le donne comme un repère de contexte, sans l'interpréter.